Υπηρεσίες

Ποια είναι τελικά η Τιμή και Αξία του ακινήτου μου;

Τα συνήθη ερωτήματα που τίθενται από κάποιον που αποφασίζει να πουλήσει το ακίνητό του, είναι:

• πόσο κοστίζει το ακίνητο μου;
• Το δίνω σε καλή τιμή, ή θα χάσω χρήματα;
• Μήπως το υπερτιμώ και καθυστερήσει η πώληση του;

Τις περισσότερες φορές οι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου τείνουν για συναισθηματικούς λόγους να υπερεκτιμούν αρχικά την αξία του ακινήτου τους. Πρέπει να γνωρίζετε ότι οι ενδιαφερόμενοι, για το ακίνητο σας, αγοραστές δεν είναι συναισθηματικά συνδεδεμένοι μαζί του, όπως εσείς, αλλά αγοράζουν, συγκρίνοντάς το με άλλα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα της περιοχής.

Η εκτίμηση ακινήτων αποτελεί μία ιδιαίτερα σύνθετη, υπεύθυνη και πολύπλοκη εργασία με τεράστιο όφελος για τον πωλητή και για τον επενδυτή. Αποφύγετε να προσδιορίσετε την τιμή με βάση τι ζητά ο γείτονας, πόσο το είχε πουλήσει αυτός, πόσο αντικειμενική αξία έχει ή τις τιμές που αναγράφονται σε αγγελίες. Φανταστείτε δύο όμοια "οπτικά" ακίνητα στην ίδια περιοχή να έχουν διαφορά 50% στην τιμή. Και όμως γίνεται!

Μεταξύ τους μπορεί να έχουν διαφορά ηλικίας, ορόφου, θέας, εργονομίας, φωτεινότητας, πάρκινγκ, είδος θέρμανσης κτλ. Καταλαβαίνετε λοιπόν μια σωστή εκτίμηση για τον πωλητή ή για τον αγοραστή τι κέρδος έχει.

Οι εκτίμησης χρησιμοποιούνται για διάφορους σκοπούς:

• για αγοραστές ή πωλητές
• για διαφορές επαγγελματικών μισθώσεων, για ανανέωση μισθώσεων, κ.α.
• για Δανειοδοτήσεις και αναχρηματοδοτήσεις
• για λογιστικούς σκοπούς, συγχωνεύσεις ή εξαγορές Εταιρειών
• για κληρονομικές διαφορές
• για διανομή ή δικαστική διανομή κοινού ακινήτου
• για απαλλοτριώσεις ή αποζημιώσεις
• για προσδιορισμό εμπορικής αξίας για πλειστηριασμούς
• για ένταξη στον νόμο υπερχρεωμένων νοικοκυριών
• για προσφυγές ως προς την αντικειμενική αξία
• για λοιπές δικαστικές χρήσης

Τα ΑΚΙΝΗΤΑ ΚΡΗΤΗΣ από το 1995 με τεράστια εμπειρία στο χώρο των ακινήτων σας προσφέρουν γραπτώς με πολύ χαμηλό κόστος την ΕΚΤΙΜΗΣΗ για τους πωλητές ή την ΣΥΜΒΟΥΛΗ για τους αγοραστές.

Δικαιολογητικά για την αγορά ενός ακινήτου

1) Φωτοτυπία ταυτότητας ή Διαβατήριο

2) Αποδείξεις πληρωμής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. για το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Προκειμένου να υπολογιστεί και να καταβληθεί ο φόρος αυτός, ο αγοραστής έχει υποβάλλει πριν την υπογραφή του συμβολαίου ειδική δήλωση που τη συντάσσει ο συμβολαιογράφος, προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.

3) Δικαιολογητικά απαιτούνται μόνο στην περίπτωση που ο αγοραστής ζητεί την απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να προσκομίσει στην Δ.Ο.Υ. του ακινήτου, μαζί με τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και τα ακόλουθα.
Στην περίπτωση απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.:
Υπεύθυνη δήλωση στην οποία να αναφέρεται ότι δεν έχει χρησιμοποιήσει το δικαίωμα της φοροαπαλλαγής για απόκτηση πρώτης κατοικίας στο παρελθόν αλλά και ότι δεν κατέχει κατά πλήρη κυριότητα άλλο σπίτι ή διαμέρισμα.

• Απλά αντίγραφα των δηλώσεων εισοδήματος των 5 τελευταίων ετών.
• Αντίγραφο του εντύπου Ε9 θεωρημένο από την εφορία.
• Αν είναι έγγαμος θα χρειαστεί ,πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και να υπογράψει υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 Ν.1599/86 με το περιεχόμενο που θα υποδείξει η Δ.Ο.Υ.

4) Με την ολοκλήρωση της υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, ο συμβολαιογράφος καταθέτει ένα αντίγραφο στο υποθηκοφυλακείο, προκειμένου να αποκτήσουν το πιστοποιητικό μετεγγραφής του ακινήτου.

Ποια είναι τα έξοδα για τον αγοραστή ακινήτου;

Φορολογία Μεταβίβασης. Μπορεί να είναι δύο είδων:
- Φ.Μ.Α. ίσο με 3% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας. Αφορά ακίνητα που δεν είναι απολύτως νεόδμητα.
- Φ.Π.Α. 24% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου και αφορά νεόδμητα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση από Κατασκευαστικές Εταιρείες.

Αμοιβή Δικηγόρου. Είναι πλέον προαιρετική η επιλογή αυτή. Ωστόσο η νομική υποστήριξη κατά την διαδικασία αγοράς ακινήτου διασφαλίζει στον μέγιστο βαθμό την ομαλή και ασφαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας. Η αμοιβή του δικηγόρου είναι θέμα συμφωνίας, αλλά συνήθως είναι 1% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας της τιμής του ακινήτου. Η αμοιβή επηρεάζεται επίσης από την έκταση της υπηρεσίας που παρέχεται από τον δικηγόρο και είναι όλα κατόπιν συμφωνίας κατόπιν αμοιβαίας συναίνεσης μεταξύ του αγοραστή και του δικηγόρου.

Αμοιβή Συμβολαιογράφου. Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 1,0% - 1,5% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.

Αμοιβή κτηματομεσίτη. Ό,τι έχει υπογραφεί στην εντολή υπόδειξης ακινήτου. Η πληρωμή γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Η μεσιτική αμοιβή που θα πληρώσετε τον μεσίτη για την υπόδειξη συγκεκριμένου ακινήτου που σας έκανε και το οποίο αγοράσατε ή ενοικιάσατε δεν ορίζετε απο καμία νομοθεσία, είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.

Η μεσιτική αμοιβή συνήθως στις αγοραπωλησίες ειναι 2% απο την μεριά του αγοραστή και 2% απο την μεριά του ιδιοκτήτη και αφορά την εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό όμως μπορεί να μεταβληθεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Αρκετές οι περιπτώσεις όπου οι υποδείξεις ευκαιριών τιμολογούνται με μεγαλύτερα ποσοστά απο τους μεσίτες με ποσοστά που μπορούνε να φτάνουνε και το 7% . Στις περιπτώσεις ενοικίασης η αμοιβή συνήθως ορίζετε στο 1 ενοίκιο απο τον μισθωτή και 1 ενοίκιο απο τον εκμισθωτή (μισό σε περίπτωση κατοικίας). Οι αμοιβές αυτές επιβαρύνονται με τον νόμιμο ΦΠΑ δηλ. 24%.

Απο την στιγμή που επιλέξετε να αγοράσετε ενα ακίνητο μέσω μεσίτη τότε να γνωρίζετε οτι θα πρέπει να υπογράψετε έγγραφο υπόδειξης ακινήτου στο οποίο ορίζετε η μεσιτική αμοιβή και στο οποίο αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του μεσίτη όπως ο αριθμός φορολογικού του μητρώου, καθώς και ο αριθμός Γ.Ε.ΜΗ. του. Αν ο μεσίτης δεν ασκεί νόμιμα το επάγγελμα τότε δεν έχετε καμία οικονομική οφειλή απέναντι του.

Φόρος υπέρ Ο.Τ.Α. Υπολογίζεται ως 3% επί του ποσού του Φόρου Μεταβίβασης.

Κτηματολόγιο. Τα κτηματολογικά τέλη περιλαμβάνουν τα δικαιώματα εγγραφής, τα πιστοποιητικά και το τέλος χαρτοσήμου. Υπολογίζονται σε 0,475-0,575% της αξίας του ακινήτου που αναφέρεται στη σύμβαση, πλέον 24% φόρου προστιθέμενης αξίας (V.A.T.).

Δικαιολογητικά για την πώληση ενός ακινήτου

Σε μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας, ο κάθε συμβαλλόμενος καλείται να προβεί στην συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών-εγγράφων ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει επιτυχώς την διαδικασία της υπογραφής των συμβολαίων.

Τα δικαιολογητικά που πρέπει να έχει ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου:

1. Βεβαίωση μηχανικού για τη δήλωση στο Ν. 4495/2017 μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες.
2. Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου.
3. Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο τμήμα ΙΚΑ, μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο οποιαδήποτε μορφής ή συμμετέχει σε εταιρία οποιαδήποτε μορφής με οποιαδήποτε ιδιότητα. Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.
4. Βεβαίωση μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Προκειμένου να λάβει το ΤΑΠ ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσκομίσει στο αρμόδιο τμήμα του Δήμου:
   • πρόσφατη απόδειξη της Δ.Ε.Η.
   • συμβόλαιο ιδιοκτησίας του ακινήτου
   Σε περίπτωση ωστόσο που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα δεν απαιτείται ΤΑΠ.
5. Τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου που πουλάει, οι οποίοι μπορεί να είναι το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή η αποδοχή κληρονομιάς σε περίπτωση που το ακίνητο περιήλθε στα χέρια του ως κληρονομιά.
6. Σε περίπτωση όπου το ακίνητο έχει περιέλθει στα χέρια του πωλητή από δωρεά γονική παροχή ή κληρονομιά μετά την 31/12/1989, τότε απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι δηλώθηκε η δωρεά/γονική παροχή/κληρονομιά αντίστοιχα και πως δεν οφείλεται οποιοσδήποτε φόρος.
7. Πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον τωρινό ιδιοκτήτη.
8. Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
9. Υπεύθυνη δήλωση (θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ) στην οποία θα αναφέρεται ότι το εν λόγω ακίνητο συμπεριλαμβάνεται στην δήλωση Ε9.
10. Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη επίσης από την αρμόδια ΔΟΥ ότι ο πωλητής του ακινήτου δεν είναι υπόχρεος σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ή σε αντίθετη περίπτωση όπου είναι υπόχρεος, αντίστοιχο πιστοποιητικό ότι η δήλωση έχει υποβληθεί.
11. Υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το εν λόγω ακίνητο κατά τα τελευταία πέντε έτη δεν απέφερε εισοδήματα προς τον πωλητή. Σε αντίθετη περίπτωση όπου το ακίνητο ήταν μισθωμένο, χρειάζεται αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο απέφερε εισοδήματα κι ότι αυτά περιλαμβάνονται στην δήλωση εισοδήματος που ο πωλητής υπέβαλε.
12. Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια πολεοδομία, εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983, διαφορετικά χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν την ημερομηνία αυτή.
13. Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα.
14. Πιστοποιητικό ότι καταβλήθηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ).
15. Σε περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο τότε χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από το μηχανικό που το συνέταξε.
16. Άδεια του Νομάρχη όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραμεθόρια.
17. Από 1.1.2011 απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για κάθε ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 50τμ

Ποια είναι τα έξοδα για τον πωλητή ακινήτου;

1. Αμοιβή μηχανικού για τη δήλωση στο Ν. 4495/2017 (βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες).
2. Αμοιβή μηχανικού ενεργειακού επιθεωρητή για σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης ακινήτου.
3. Αμοιβή Δικηγόρου. Είναι πλέον προαιρετική η επιλογή αυτή. Ωστόσο η νομική υποστήριξη κατά την διαδικασία αγοράς ακινήτου διασφαλίζει στον μέγιστο βαθμό την ομαλή και ασφαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας. Η αμοιβή του δικηγόρου είναι θέμα συμφωνίας, αλλά συνήθως είναι 1% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας της τιμής του ακινήτου . Η αμοιβή επηρεάζεται επίσης από την έκταση της υπηρεσίας που παρέχεται από τον δικηγόρο και είναι όλα κατόπιν συμφωνίας κατόπιν αμοιβαίας συναίνεσης μεταξύ του αγοραστή και του δικηγόρου.
4. Αμοιβή τοπογράφου μηχανικού για σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος (αν απαιτείται και εάν δεν υπάρχει πρόσφατο).
5. Αμοιβή κτηματομεσίτη. Ό,τι έχει υπογραφεί στην εντολή υπόδειξης ακινήτου. Η πληρωμή γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Η μεσιτική αμοιβή που θα πληρώσετε τον μεσίτη για την υπόδειξη συγκεκριμένου ακινήτου που σας έκανε και το οποίο αγοράσατε ή ενοικιάσατε δεν ορίζετε απο καμία νομοθεσία, είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.

Η μεσιτική αμοιβή συνήθως στις αγοραπωλησίες ειναι 2% απο την μεριά του αγοραστή και 2% απο την μεριά του ιδιοκτήτη και αφορά την εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό όμως μπορεί να μεταβληθεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Αρκετές οι περιπτώσεις όπου οι υποδείξεις ευκαιριών τιμολογούνται με μεγαλύτερα ποσοστά απο τους μεσίτες με ποσοστά που μπορούνε να φτάνουνε και το 7% . Στις περιπτώσεις ενοικίασης η αμοιβή συνήθως ορίζετε στο 1 ενοίκιο απο τον μισθωτή και 1 ενοίκιο απο τον εκμισθωτή (μισό σε περίπτωση κατοικίας). Οι αμοιβές αυτές επιβαρύνονται με τον νόμιμο ΦΠΑ δηλ. 24%.

Απο την στιγμή που επιλέξετε να αγοράσετε ενα ακίνητο μέσω μεσίτη τότε να γνωρίζετε οτι θα πρέπει να υπογράψετε έγγραφο υπόδειξης ακινήτου στο οποίο ορίζετε η μεσιτική αμοιβή και στο οποίο αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του μεσίτη όπως ο αριθμός φορολογικού του μητρώου, καθώς και ο αριθμός Γ.Ε.ΜΗ. του. Αν ο μεσίτης δεν ασκεί νόμιμα το επάγγελμα τότε δεν έχετε καμία οικονομική οφειλή απέναντι του.